Как быстро и выгодно продать квартиру

О чём и для кого эта книга?

Эта книга о том, как самостоятельно продать квартиру или другую недвижимость выгодно и быстро.

Самостоятельно – это значит, не прибегая к услугам риелтора или агента по недвижимости. Сюда же мы относим менеджеров по работе с недвижимостью, ипотечных и инвестиционных брокеров и, скрепя сердце, юристов по недвижимости.

Выгодно – это получить максимальную для рынка сумму. Не ту сумму, которую нафантазировал себе продавец или, тем более, покупатель, а рыночную цену плюс 5 % к этой цифре. То есть чуть дороже, чем в среднем дают за такие квартиры.

Быстро – это означает, что мы выходим на приём аванса, задатка или предоплаты в течение одного-двух месяцев, в зависимости от подвижности рынка. Сделка может быть длительной, но выйти на продуктивные переговоры мы должны в течение этого срока. Месяц-два – это норма при правильной несрочной продаже недвижимости.

Для кого эта книга?

Эта книга – для тех собственников, которые хотят без потери времени, ресурсов и денег продать свою квартиру быстро и максимально дорого. Для тех, кто не готов платить агентам и другим посредникам.

Или же наоборот: кто хотел бы нанять агента или юриста для продажи своей квартиры, но не знает, как его выбирать, как контролировать и по каким критериям оценивать каждый из этапов работы.

Подойдёт эта книга и для агентов по недвижимости: как начинающих, так и опытных. Здесь мы приводим полезные примеры, трюки и словоформы, которые нужны агенту на любом уровне развития.

Можно использовать книгу как учебник для риелторов, что значительно сократит время и затраты при обучении новичков, введении их в профессию. Также она полезна для агентов, уже имеющих опыт, для шлифовки навыка.

Для широкого круга читателей. Продажа квартиры – не настолько сложный процесс, чтобы его не мог пройти самостоятельно человек с мозгами. Где-то вам потребуется помощь, где-то прямые инструкции – вам самим выбирать, какую часть из описанного в книге вы будете проходить самостоятельно, для какой части наймёте профессионала, а что из этого не понадобится вам.

Эта книга была задумана как учебник, прочитав который вы могли бы почувствовать себя смелее и профессиональнее в сфере недвижимости. Жаль, что в то время, когда мы начинали как агенты по работе с недвижимостью, такого источника знаний не существовало – он весьма облегчил бы нам жизнь. Многое пришлось узнавать на практике, доходить до всего самостоятельно, догадываться, подсматривать и придумывать. Большая часть знаний и навыков пришла из смежных профессий. Это профессии фотографа, дизайнера, маркетолога, менеджера по рекламе, психолога, мастера по ремонту, строителя, юриста, переговорщика, продавца, менеджера. Да, это все части одной профессии – риелтора.

У вас же есть уникальная возможность воспользоваться всем этим набором знаний, собранных по крупицам за многие годы практики. Если сейчас у вас нет актуальной задачи продать квартиру, то просто имейте в виду, что, когда такая задача возникнет – у вас есть где взять нужную информацию для быстрой, выгодной и безопасной сделки.

1. Об авторах

Мы, Валентина Осипова и Роман Волков, работаем в сфере недвижимости в общем зачёте уже 40 лет: по 20 на каждого. Оба имеем по три высших образования, включая юридическое и экономическое. Но мы по-разному представлены в этой книге: у нас разный опыт в недвижимости и разная экспертиза, которые мы, как раз, и отражаем в разных главах.

Валентина Осипова преимущественно занимается в недвижимости продажами, обучает агентов, и сама работает агентом по недвижимости. Она решает задачи в области предпродажных переговоров, маркетинга, продаж, показов, просмотров, рекламы и продвижения объекта.

Как психолог, Валентина описывает в книге много переговорных приёмов, методы эффективных продаж, различные техники типа НЛП или психологического айкидо. Они представлены в книге в виде стратегий и готовых к использованию схем и практик.

Как экономист и маркетолог, она рассказывает о способах оценки и выборе наиболее простого для обывателя способа оценки недвижимости, прогноза рынка, определении витринной и равновесной цены. Кроме этого – объясняет, как выбрать оптимальный способ продажи квартиры, какие маркетинговые инструменты необходимо применять, как рекламировать недвижимость и играть с ценой.

Валентина рассказывает о внутренней кухне «риэлторства», делится секретами и фишками агентов по недвижимости, рассказывает об идеальной сделке.

Роман Волков имеет как образование юриста, так и богатую практику сопровождения сделок с недвижимостью. За свою карьеру он провёл их уже больше трёх тысяч: квартиры, дома, участки, комнаты, офисные и производственные помещения. Между физическими и юридическими лицами. С жилыми и нежилыми помещениями. В сфере эконом-сегмента и так называемой «элитке». Как говорится, собаку съел на недвижимости.

С точки зрения юриста, он показывает в книге, на какие документальные аспекты стоит обратить внимание продавцу квартиры. Рассказывает, как снизить риски продавца при проведении сделки, описывает основные ошибки, которые могут привести к фатальным последствиям при продаже квартиры. Рассказывает о сервисах, созданных для проведения сделок без риелтора, о преимуществах и рисках при их использовании.

В этой книге подробно освещены этапы сделки, как типовой, так и продажи особенных квартир со сложной подготовкой пакета документов. Авторы ставили перед собой задачу уместить в рамках части книги максимальное количество юридических ситуаций и обстоятельств, которые могли бы повлиять как на саму сделку, так и на стоимость недвижимости при такой сложной продаже.

Если же у вас всё ещё остаются вопросы, вы всегда можете задать их напрямую авторам книги: как Валентине, так и Роману. Ищите нас в социальных сетях, мы с удовольствием поможем в решении вашего вопроса. Консультируем бесплатно.

Возможно, у вас возникнет желание поспорить, опровергнуть или дополнить те тезисы, что изложены в нашей книге. Отлично! Мы всегда готовы к диалогу и ждём ваших идей!

Вы также можете позвонить нам, подписаться на нас в социальных сетях и там написать свои мысли: с удовольствием пообщаемся с вами в онлайн-пространстве.

Валентина Осипова

Номер: [phone]

Волков Роман

Номер: [phone]

2. Определяем цель продажи

Итак, вы решили продать свою квартиру. Прежде чем начать, давайте ответим на главный вопрос. Зачем вы продаёте квартиру? Определитесь с целью продажи.

В нашей стране пока ещё, к счастью, не такие высокие налоги на недвижимость, чтобы их уровень вынуждал нас продавать квартиру из-за того, что вы не в силах закрывать налоговые начисления. Да и российский менталитет таков, что наличие недвижимости для нас – психотерапевтический фактор, снимающий общий уровень тревожности. С квартирой хорошо и спокойно. С двумя ещё лучше. «Есть не просит, так пусть стоит». Недвижимость – это и накопление, и страховка, и инвестиция, и источник дохода.

Тогда зачем вы хотите продать квартиру, при том, что у владения недвижимостью столько достоинств? Кстати, этот вопрос – самый частый из тех, что задают потенциальные покупатели, при выборе вашей квартиры. Поэтому на него необходимо ответить не только для себя, но и для покупателя.

Вы хотите разъехаться с родственниками и идёте на расширение жилплощади? Вы переезжаете в другой город? Вы хотите площадь больше, так как у вас в семье прибавление? Эта квартира получена от умершего родственника и вам нужно разделить наследство с членами вашей большой семьи? Получение прибыли с инвестиционной квартиры? Продажа квартиры – это лишь способ, но какова ваша цель?

Если причина продажи квартиры – кредиты и сложная финансовая ситуация, то рекомендуем не очень распространяться на эту тему, так как покупатель может заподозрить вас в том, что вы – кандидат на банкротство. А это, как вы понимаете, не очень хорошая характеристика вас как продавца.

Не стоит называть негативную причину для продажи. Например, некоторые продают квартиру, где умер близкий родственник и хозяин/хозяйка квартиры не может больше в этой квартире проживать. Развод – тоже весьма сомнительная причина для того, чтобы раскрывать её. Существуют ещё покупатели, которые выбирают квартиры не по их юридической истории. Они делают свой выбор по «атмосфере в квартире», по людям, которые в ней жили и по событиям, которые в ней происходили. Они способны учуять «плохую ауру» и отказаться от покупки. Чтобы не сообщать такую причину, как, например, развод, вы можете сказать, что просто хотите две однокомнатные квартиры вместо своей трёхкомнатной. Ответ неполный, но, почему-то, удовлетворяет покупателя.

После того, как вы определились с целью, мы рекомендуем ответить на вопрос: как я буду решать свою задачу, если не продам свою квартиру? Откажусь от ранее поставленной цели? Поменяю цель? Изменю мечте или поменяю мечту? Ничего менять не буду, потому что, в любом случае, продам квартиру? Я настроен серьёзно и мне всё равно, каково сейчас состояние рынка?

Если вопрос о продаже квартиры ставится как «Не очень-то и нужно, но давайте попробуем», то мы не рекомендуем начинать этот процесс вовсе.

Работа по продаже квартиры – это непростой труд. Это много потраченного времени, нервов, денег и ресурсов. Это необходимость принимать непростые решения, встречаться с разными людьми, не все из них бывают приятными в общении. Это сбор документов и траты на их изготовление. Это физическая работа по подготовке квартиры к продаже и бытовые неудобства, связанные с показами и наведением порядка. Это, бывает, разочарование в рынке, в ценах, в людях, в своей цели и способах её достижения.

Мы обожаем процесс продажи квартиры во всех его проявлениях, но это наша профессия вот уже почти 20 лет. Мы знаем, как сделать продажу комфортной и, местами, интересной. Испытываем что-то вроде азарта при продаже очередной «непродаваемой» квартиры. Продажа недвижимости – это стратегическая игра с весьма понятным и ощутимым призом. Риелтор – это наша профессия и мы обожаем все процессы, связанные с ней.

Но для собственника, который не связан с миром недвижимости, весь этот творческий процесс может оказаться не только утомительным, но и тревожным, дискомфортным, совмещённым с необходимостью принимать сложные решения. Продажа может давать чувство тревоги, разных негативных ожиданий, и потерь. Опять же, материальные затраты, связанные с продажей, отнюдь не иллюзорны.

Нужен действительно весомый, значимый повод для решения о продаже квартиры. Убедитесь в том, что он, этот повод, у вас действительно есть. Иначе вся процедура продажи будет лишней тратой ресурса.

На наших бесплатных диагностических консультациях, мы помогаем собственнику определиться в том, чтобы найти альтернативные способы достичь его целей, или скорректировать его задачи. Мы работаем с тем результатом, который хотим получить в итоге и перебираем разные варианты решения вашей проблемы. Возможно, есть другие способы добиться вашей цели: сдача квартиры внаём, получение кредита, или ипотеки для покупки другой недвижимости, рефинансирование существующего кредита, микрозаймы, или даже банкротство. Всё зависит от вашей актуальной ситуации и точки Б, в которой вы хотите оказаться. Не всегда продажа квартиры единственный или лучший способ решения вашей задачи.

Через что же придётся пройти, прежде чем вы зачислите на свой банковский счёт денежные средства за продажу квартиры?

Вы будете готовить документы на квартиру на всех собственников. Кроме того, освоите базовый хоумстейджинг – подготовку квартиры к продаже, вспомните математику, проводя рыночную оценку вашей недвижимости, узнаете каков рынок недвижимости в целом. Вы проведёте голландский, или английский аукцион, иногда и не подозревая о том, что вы его проводите. Освоите навык проведения фотосессии и обработки фотографий, познакомитесь с каким-то количеством порталов по недвижимости и освоите альтернативные способы рекламирования. Вы заведёте новые знакомства. Потренируетесь в написании рекламного текста. Проведёте бесконечное количество телефонных и очных переговоров. Получите новые знания по юриспруденции и процессу проведения сделки с недвижимостью.

И, если вы действительно хотите пройти через продажу квартиры, то давайте сделаем это правильно, без серьёзных ошибок, с удовольствием, азартом и с тем результатом, который вас удовлетворит!